居抜き店舗はトラブルがつきもの？飲食店の開業前に防ぐための対策と物件選びのコツを解説

飲食店などの店舗物件を探す際に、よく目にする居抜き物件。
昨今人気が高まっている居抜き物件は、「コストを安くおさえられる」「開業までのスピードが速い」など、何かとメリットが多いイメージですが、実際、そのようなメリットの裏には、知っておくべきリスクやデメリットが隠れているかもしれません。今回は、居抜き物件を借りる前に知っておくべきさまざまな要素についてまとめました。

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居抜きとは？

まず最初に「居抜き」の意味についておさらいしておきましょう。
居抜きとは、飲食店や物販店、美容室、医院などの賃貸借契約において、内外装や設備などの造作物が残っている状態のことをいいます。廃業者（前テナントオーナー）、開業者（借り主）の両方にメリットの多い契約形態ということで、現在、店舗を開業するにあたっては広く用いられています。
それに対し、店舗物件の中には「スケルトン」という状態のものもあります。こちらは内装設備をすべてを取り払った柱・梁・床のみで建物の骨組みだけがある状態の物件を指します。
ちなみに、内装設備の一部が残っている場合には、「一部居抜き」「半スケルトン」といった表現をすることもあり、「居抜き」と一言にいってもその状態は物件によって大きく異なります。

ここまでの話では、店舗物件は内装設備が残っているか、いないかで居抜きとスケルトンの大きく２つに分けられることがわかってきました。続いては、居抜き物件に付随する造作譲渡についてご説明していきます。

居抜き物件の造作譲渡って何のこと？

「造作譲渡」とは居抜き物件の賃貸借契約に付随して行う取引で、物件に残されている内装設備、厨房、空調設備、什器類などを前テナントから引き継ぐことを指します。

「造作譲渡」は、内装設備類を次の借主が「買取る」ことを前提としているので基本的には有償ですが、無償で造作譲渡が承諾されている物件も存在します。
造作譲渡にかかる金額は物件によって異なりますが、飲食店の居抜きの場合、内外装のきれいさや新しさ・設備のスペックなどに加え、視認性や立地など物件以外の要素も絡み金額が設定されるため、人気エリアにおいては高い金額での造作譲渡となるケースがあります。一方で、前テナントが金額よりも早期に次の借主が決まることを優先する場合、50万円以内の低い金額、または無償での譲渡を承諾するケースもありますので、造作譲渡にかかる金額の相場は断定的に提示することが難しくなっています。

「造作譲渡」について理解したところで、居抜き開業のメリットとデメリットについてみていきましょう。

入居時のメリット

初期費用の削減

なぜ居抜き物件の人気が高いのか。その一番の理由は、なんといってもコストパフォーマンスの高さと言えます。お店を作るにあたっては、内装設備の基礎（床・壁・天井・インフラの引き込みなど）にかかる費用が開業費用の大部分を占めますが、居抜き物件であれば、造作譲渡料＋細かい設備の入替えなどの出費で抑えることができます。ゆえに居抜きでの開業は、スケルトンから開業する場合に比べて約1/5までコストカットできるといわれています。

オープンまでの期間短縮

初期費用を抑えられることに加え、大幅な工事が必要ないことで工事日数を減らし、オープンまでの期間を短縮してすぐに営業開始できるメリットも得ることができます。そして、営業していない期間を出来るだけ少なくすることで、空家賃の発生を最小限に抑えることにつながります。

退去時のメリット

退去にかかる工事費用の削減

居抜きで得をするのは借主だけではありません。退去する側のテナントにとってもメリットがあるのです。不動産賃貸借契約において退去時には原状回復が原則ですが、飲食店などの事業店舗は住居と異なり、ハウスクリーニングを入れてきれいな状態にするだけでなく、スケルトンの状態まで戻すことが基本的に求められます。そのため退去するテナントは、退去時に造作物の取り壊し工事をしなければなりせん。しかし、スケルトンにするとなると100～200万単位で費用がかかってきます。
従って、次のテナントに「居抜き」の状態で借りてもらうことができれば、退去時にかかる工事費用の負担をなくし、場合によっては造作譲渡料も受け取ることができるという大きなメリットを得ることが出来るのです。

入居時のデメリット

営業における制約

店舗を開業する際には、誰しも理想とするお店の内装イメージをお持ちかと思います。しかし、居抜きで取得した物件をそのまま利用するとなれば、レイアウトが出来上がっているゆえの営業における制約がついてきます。ここでいう制約とは、お店を営業する上で重要なオペレーション（方法・人数）や顧客の動線がきまってしまうことです。
その点、設計の自由度を求めるのであれば、一から理想のカタチにできるスケルトンを選ぶ方が有効的であるといえます。

造作物におけるトラブル

また、せっかく造作譲渡料を支払って居抜きで引き継いだ場合でも、実際に設備を利用する際に古くて稼働しない、すぐに買い替えが必要である、などのトラブルが起こり、「予想以上に費用がかさんでしまった」という事態も散見されます。そうした予想外の出費を発生させない為にも、居抜き物件でお探しの方は内見時の確認をしっかりと行いましょう。

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退去時のデメリット

物件オーナーとの交渉

建物に飲食店などのテナントが入る場合、住居と比較して経年劣化やトラブルが多いのが物件オーナーの懸念点。この懸念点から物件オーナーの許可が下りず、居抜き物件の数が少ないといわれています。
物件オーナーの立場にしてみると、テナントの入れ替え時に面倒なトラブルがなく、すぐに次の借り手を見つけたいのは当然のこと。ゆえに、退去するテナントにはスケルトンでの退去を望みます。
従って、退去時に出来るだけ費用をかけたくないテナントにとっては、物件オーナーとの交渉がつきものです。また、基本的に次のテナントを見つけなければ原状に戻さなければならないため、解約期間（一般的に6か月）を考慮して解約の申告をする必要があるので注意しておきましょう。

居抜き物件を探すときのポイント

昨今では居抜き物件を専門で扱う不動産会社が増えた為、以前より物件数は増加し一定数の確保がなされていますが、まだまだ希少価値の高い居抜き物件。
そこでここからは、理想とする物件に効率よく出会うため、どのように物件を探していけばよいのか、物件探しのポイントについてみていきます。

【1】居抜き専門の不動産会社やポータルサイトに登録し、新着情報を素早くキャッチする

物件探しといえど、現在は直接不動産会社を訪問しなくてもインターネットで見つけられる時代。
しかし、情報が手に入りやすいということは、より多くの人に情報がわたっていることを示唆しており、物件探しにおいては競合が沢山いることになります。
そこで、まずは居抜き専門の不動産会社やポータルサイトに会員登録を行い、新着情報を素早くキャッチすることで自分の希望条件に合う物件を見つけていきましょう。

【2】スピード感をもって行動する

物件を探す中で少しでも気になる物件があれば、積極的に問い合わせ、内見をしましょう。
優良物件だと感じた物件にはライバルが複数いると思ってください。開業を希望する人数よりも物件数は絶対的に少ない状況ですので、ご自身が思っている以上に良い物件はすぐに決まってしまいます。
「もう少し早く行動していれば…」と後悔しないように、その後の意思決定も迅速に行いましょう。

【3】賃貸条件について交渉する

物件情報を得る際には不動産会社が提示している情報のみに頼らず、自分自身で開拓していくことも視野にいれておいてください。
賃貸条件に業種や営業時間の制限があったとしても、物件オーナーへの交渉が可能な場合もございますので、一度不動産会社や仲介業者に問い合わせを行ない、ご自身が出店希望の業種や引渡し条件を相談してみてください。

居抜き物件を探すときの注意点

複数の候補物件が出そろった際に注意しなければいけないのは、前テナントの退去理由です。「居抜き物件のメリット・デメリット」の章でも述べた通り、前テナントについたイメージは良くも悪くもその後の評判を左右してしまいます。物件オーナーとの関係性や近隣での評判、集客状況など、物件選びの際には「なぜ退去に至ったのか」を確認しておきましょう。
また、設備や備品などの所有区分を明確にしておくことも大切です。設備の故障が発覚したり処分が必要になったりした際に、誰がどう対処するのかを把握しておくことで後々のトラブルを防ぐことができるからです。

さらに、ご自身の退去時のことを見越して、原状復帰の範囲についても確認にしておきましょう。住居の原状復帰と違い、「居抜き」の場合は退去時にスケルトン状態にすることを求められる場合がほとんどです。
前テナントが造作した設備や内装の取り壊しを行なう可能性もありますので、契約時にどこからどこまでを原状回復とするのか事前に聞いておくことをおすすめします。

よくあるトラブル事例と予防策

最後に、居抜き物件をより詳しく理解するため、よくあるトラブル事例を用いて隠れたリスクについて触れていきたいと思います。予防策を知っておくことで、契約後に頭を悩ますこともなくより良い物件選びが可能です。それでは早速、8つの事例を見ていきましょう。

【1】引渡し直前にリース物品が含まれていたことが発覚し、代金を請求された

造作譲渡に含まれていた設備の中に、リース物が含まれていたことが契約締結後に発覚し、新しい借主がそのリース代を支払う羽目になったということはよくあるトラブルの一例です。
予防策：契約前に、備品所有者が誰なのかを一つ一つ確認しておきましょう。

【2】閉店から数か月経った店舗で、契約締結後に排管がつまっていることが発覚した

このような設備トラブルは、古い物件であればあるほどリスクが高まります。
予防策：契約前に設備の動作確認を行うのはもちろん、契約書の段階で責任の所在を明らかにしておきましょう。ちなみに排水の場合、建物本体の排水は物件オーナー負担、テナント側の排水は借主負担になるというのが一般的です。

【3】物件オーナー（貸主）が居抜きでの退去を承諾してくれない

前述の通り、物件オーナーにとってメリットのない居抜きでの退去は、すんなり認めてくれるケースの方が珍しいのかもしれません。物件オーナー同士のやり取りの中で、居抜きは面倒といううわさを耳にして敬遠している貸主さんも少なくないようです。
予防策：どのような理由で貸主が拒否しているかを確認し、その懸念点を一つ一つ解消していきましょう。地道な働きかけによって、物件オーナーの気持ちを前向きに変えることができれば承諾へつながるかもしれません。

【4】前テナントが、ゴミをそのままの状態で出て行ってしまった

前テナントオーナーさんの中には、居抜きの意味を勘違いしている方もいるようです。特に飲食店の居抜きの場合、食材や調味料などは、前テナントオーナーが責任をもって廃棄するのが当然ですが、こうした常識的なモラルを持ち合わせていない方も、わずかながらいらっしゃるのが現実です。
予防策：造作譲渡契約を結ぶ際には、必要なもの、そうでないものの確認とともに、念のためゴミの処分についての確認も付け加えておけば安心ですね。

【5】退去時に、前テナントが損傷させたものの原状回復を求められた

退去時の鉄則として原状回復は不動産取引上当然のことですが、自分の過失ではないものまで求められるいわれはありません。ただし、契約書に記載がなければ誰の過失で損傷したものなのかは断定できないため、他人の過失まで押し付けられてしまうケースもあるようです。
予防策：契約締結前に、原状回復の範囲について物件オーナーや仲介業者とよく話し合っておきましょう。

【6】営業開始時に稼働させたら、造作譲渡で譲り受けた備品が壊れていることが発覚

すべての契約を終えて、改装も終え、いざメニュー試作に取り掛かろうと思ったところ、造作譲渡で譲り受けたオーブンのスイッチがつかないことが発覚。このような契約締結後の機材トラブルもよくあります。
予防策：契約前の機材の動作確認を怠らないようにしましょう。

【7】営業中のテナントの賃貸情報が従業員に知られてしまい、予定よりも早く閉店に追い込まれた

きちんと閉店の目途がたってから従業員に伝えたいというテナントオーナーも多い中、物件の募集を始めると、内見などで不特定多数の人が物件に訪れることになるため、事情を知らずに、従業員に閉店の事情を聴いてしまうなどのトラブルが発生しがちです。それが原因で従業員が退職してしまい、早期に閉店に追い込まれるというケースも耳にします。
予防策：募集の際に仲介の不動産会社や業者に、きちんと事情を説明した上で、従業員のいない時間帯に内見を設定するなど細心の注意を払いましょう。

【8】近隣とのトラブル

事前確認が取りにくいトラブルの中には、近隣住民や近隣店舗とのトラブルがあります。臭い、煙、音、看板、越境などが考えられるトラブルの上位にあがってくるものですが、この場合、開店後にクレームという形で発覚することがほとんどです。
予防策：近隣住民や近隣店舗との関係性は、その土地のルールや人柄の問題が絡む為、前テナントからの直接的なお話が無ければ事前に把握をすることは難しいといえます。管理規約がある物件の場合は事前に規約内容を取り寄せ、管理規約がない物件であっても最低限、ゴミ出しのルールや臭気・騒音に関する対策については確認しておきましょう。

まとめ

今回は居抜き物件のメリット・デメリット、物件探しのポイントからトラブルの予防策までをご説明してきました。居抜き物件では、潜在的なリスクやトラブルを理解し事前の確認を徹底することで、より安全でスムーズな開業を実現できます。
初めて開業する方や低予算での開業をご希望の方には、これまでお伝えしてきた通りメリットだけではなくデメリットについても念頭に置き、ご自身に適した物件選びと失敗の少ない開業を目指しましょう。