NEW
物件の決め手
特集記事
飲食店を開業するなら居抜き物件とスケルトン物件、費用的にどっちがお得？
目次
飲食店用の物件としては、前テナントが使っていた設備が残されている「居抜き物件」が人気です。一方で、デザインに強いこだわりがあるオーナーには、ゼロから内装を決められる「スケルトン物件」も選ばれています。
お得に飲食店を開業できるのはどちらなのでしょうか？ こちらでは、居抜き物件とスケルトン物件をそれぞれのメリット・デメリットから検証していきます。
▶その他の「飲食店開業の費用」に関する記事はこちらから！
居抜き物件とスケルトン物件の違いとは
まず最初に、「居抜き」や「スケルトン」の言葉の意味からご説明したいと思います。
「居抜き」
前入居者が使用していた内装設備、厨房設備、
什器、備品などの全部または一部が残っている状態のこと
「スケルトン」
建物を支える柱、梁、床などの構造のみで、
それ以外何もない状態のこと
（コンクリートが打ち放しの骨組みだけの状態）
店舗物件は大きくこの2種類に分類できます。さらに細かく分類すると、完全なスケルトンではなく一部の内装設備が残っている状態の物件もあり、そのような物件は「半スケルトン」、または「一部居抜き」や「飲食店跡地」などと表現されることがあります。
居抜き物件で飲食店開業するメリット
居抜き物件のメリットは、なんと言っても前テナントが残していった内装や設備を利用し、コストカットを図れる点です。
特に、前テナントと同業態である場合や、前テナントに近い営業スタイルである場合、冷蔵庫やキッチン、水道まわり、什器など多くの設備をそのまま活用できるため、入居時に行う大幅な工事が不要です。
さらに、退去時にもメリットは存在。一般的に退去時にはスケルトン戻しという形で原状回復工事が必要ですが、解約期間満了前に次のテナントが見つかれば、解体に要する費用をかけずにクリーニングなどの最小限に抑えられる可能性が高いです。
こうした理由から、昨今、市場では居抜き物件を利用する出店者が増えています。ただし、メリットの反面、デメリットももちろん存在しますので、居抜き物件について詳しく知りたい方は下記紹介ページを参照してみてください。
スケルトン物件で飲食店開業するメリット
一から内装を組み立てられるスケルトン物件は、明確なコンセプトを持っている、あるいはオリジナリティーのある内装を目指しているオーナーにとって適しているといえるでしょう。
メリットとしては大きく分けて３つ。
1つ目は、細部まで理想とする店舗が実現できること。大半のケースは居抜き物件よりも費用が大幅にかかってしまいますが、居抜きの状態が悪い場合の修繕コストや買い替え費用を考慮すると低コストで済む場合もあります。
2つ目は、厨房設備や機材の管理がしやすいこと。店内にあるものをすべて自分で用意するため、すぐに経年劣化で使えなくなる事態や機材の使い方が分からないといった事態は起こらず、安心して営業を開始できます。
3つ目は、前テナントの負のイメージを引き継がずに営業ができること。お店をオープンするにあたって、居抜き物件の場合には前テナントのイメージが定着してしまい、近隣住民や近隣店舗からの見られ方に影響を与える可能性がありますが、スケルトン物件であればその心配は必要ないといえるでしょう。
ただし、スケルトン物件においてもデメリットはつきもので、居抜き物件を活用するよりも内装費用がかかること、工事完了までの期間が長期化することがほとんどです。もちろん物件の賃貸借契約では、フリーレント期間がついていない限り、お店のオープン日からではなく物件の引渡し日より賃料が発生しますので、工事期間が長ければ長いほど“カラ家賃（営業せず利益がでない状態で発生する家賃）”を支払うことになり、開業前の大きなロスです。また、スケルトン物件は退去時の原状復帰が基本ですので、スケルトンに戻すためのコストについても考えておかなければなりません。
居抜き／スケルトン お得な物件はどっち？
それでは本題に入りますが、居抜き物件とスケルトン物件では、どちらの方がお得であるのか、どのくらい費用に差があるのかを見ていきたいと思います。
業種や坪数、やりたいことによってもかかる費用が異なるため一概には言うことはできませんが、一般的には、スケルトンから飲食店の立上げを行なう場合、工事費用は平均30万～50万／坪と言われています。
それに対し、居抜き物件を利用する場合は平均15万～30万／坪と、居抜きの状態をうまく活用すればコストを半分以下に抑えることが可能です。
ただし、こちらの平均相場はもともとあった設備や内装、厨房機器類を利用するという前提のもとで計算された金額であるため、大幅なレイアウトチェンジを行なったり、故障や経年劣化により機器類を買い替えたりと、変更が大きく生じる場合はその分金額が上振れするので注意が必要です。
居抜き物件で注意すること
スケルトンに比べ、主にコスト面でのメリットが大きい居抜き物件ですが、店舗物件の取得にあたっていくつか注意点があります。それらは内見時にチェックするのが良いでしょう。さっそく、どんなところを確認すればよいかを見ていきましょう。
物件内見時に確認すること
✔電気・ガス・水道・排水が機能している？
✔水の流れはスムーズ？ 配管に漏れはない？
✔厨房機器などのリースが残っていない？
✔厨房機器の保証書や説明書はある？ 製造年はいつ？
✔厨房機器等の付帯設備がきちんと作動している？
✔天井・壁・床の汚れや剥がれの程度はどう？
✔配管内洗浄はされている？ もしされていれば管内画像を確認！
✔内装コンセプトが自分のイメージに合っている？
✔退去時に原状回復の義務はある？
✔前テナントの評判はどうだった？
以上のように、居抜き物件にはたくさんのチェックポイントがあります。そして、中でも設備面のチェックは最重要項目です。内見時にそれらをチェックしておくことで、契約の際にどちらの費用負担で修繕するかを取り決めるなど交渉も可能になります。一般的には借主負担になることが多いのですが、場合によっては貸主が一部負担をしてくれるケースもなどもあるかもしれません。事前確認のうえ交渉をしてみましょう。
– 内見時のチェックポイント詳細については、こちらの記事をご覧ください！ –
造作無償の居抜き物件
-
造作無償！物件取得総額約300万円！ 山手線「御徒町」・時計台が目印となる和食店居抜き物件
-
前テナントは約20年の営業実績を誇る大手チェーン！ 重飲食可能・時間制限無しで多種多様な業態におすすめの一棟貸し路面店舗
-
下町情緒残る住宅エリア「東向島」 低予算開業・地域密着型での出店におすすめの居抜き店舗
-
六角橋商店街至近！取得費150万円以下の路面店
-
物件取得総額250万円以下！ 出店者人気の高い世田谷区内【明大前】に1階路面店舗が新着！
-
単身者からファミリー層まで人気の高い駒込エリア！ 駅至近・大通り沿いで視認性良好な路面店舗
-
出店者人気の高い「高円寺」から新着！ 重飲食も相談可能なBAR居抜き店舗
-
ランチ・テイクアウト需要の期待大！ 江戸川橋駅から徒歩3分の1階居抜き店舗
-
造作無償・物件取得総額300万円以下！ 駅チカ・六角橋商店街のメイン通り沿い1階路面店舗
-
下町情緒漂う街並みが人気の根津エリア！ 幅広い利用シーンに対応可能な造作無償の居抜き物件
スケルトン物件で注意すること
自分の好きなようにゼロベースで設計できるという自由度の高さが大きなメリットとなるスケルトン物件は、居抜き物件に比べて内見時に注意する点は少ないです。ただし、居抜き物件よりも大掛かりな工事になることから、工事中にいくつか注意しなくてはいけない点がでてくるでしょう。
それでは、スケルトン物件の場合、どんなところを注意すればよいのかをみていきたいと思います。
物件内見時に確認すること
✔退去時に原状回復の義務がある？
（スケルトンの場合原状回復の義務がある場合が多い）
工事中に注意すること
✔設計図通りに工事が進んでいる？ こまめに現場に足を運んで確認を!
✔工事中の騒音や振動でご近所にご迷惑をかけることも。事前にご挨拶まわりを忘れずに！
また少しでも工事費を抑えるために、エアコン、トイレ、給排気、ガス等のインフラ関係を貸主側で引き込んでもらえないか確認してみるのも一つの手です。それらはどんな店舗にとっても必要な設備のため、借主が解約してからも貸主側の資産として残るものです。最終的には貸主側の判断にはなりますが、交渉の余地はあるのではないでしょうか。
居抜き／スケルトン どんな人に向いてる？
上記のことを総合して、居抜き物件とスケルトン物件、どちらの物件が、それぞれどんな方に向いているのかをまとめてみました。
居抜き物件
・とにかく初期費用を抑えて開業したい方
・新規開業でこれから経験を積みたい方
・最短で開業したいと思っている方
・制限のある中での店舗づくりを楽しめる方
スケルトン物件
・費用や手間を惜しまずに理想を形にしたい方
・2店舗目、3店舗目の出店でノウハウが蓄積されている方
・こういう店にしたいという明確なイメージがあり、それを曲げたくない方
予算内の費用でお店作りをするポイント
居抜き物件、スケルトン物件どちらを利用するとしても、予算内で理想の内装に近づけるためには工夫が必要です。具体的には以下のようなポイントを意識するとよいでしょう。
設計会社には予算上限をあらかじめ伝える
予算が大きければ大きいほど実現可能な内装工事は増えていきます。上限を気にせずに内装を考えられれば理想的ですが、実際には予算の制約の中で内装を考えることになります。明確な予算を提示せずに設計会社の協力を依頼した場合、多くの提案が期待できますが、残念ながらいくつかの内装工事は妥協せざるを得ないでしょう。あらかじめ予算の上限を設計会社に伝えておけば、その予算で実現できる範囲の内装を提案してくれるため、時間と労力を無駄にすることはありません。
実施したい内装工事に優先順位を設ける
飲食店開業の経験がない場合、理想とする内装が大きく膨らんでしまいがちです。しかし、実際には予算の制約から妥協せざるを得ない部分が出てきます。ここで重要なのが、「内装工事の優先順位を設けておくこと」です。優先度の高い工事から費用を確定し、それほど優先度が高くない部分で費用を調整すれば、予算と理想を両立できます。
理想とする工事内容をリスト上にまとめあげ、それぞれに優先順位をつけていきましょう。その後、設計会社にそれぞれの施工に必要な費用を伺い、打ち合わせを行っていきます。
まとめ
一般的には居抜き物件のほうが低コストで飲食店を開業できると認識されていますが、それはすべてのケースに当てはまるわけではありません。もとの空間を生かしたお店づくりを行うのであれば、スケルトン物件のほうが低コストです。また、居抜き物件に残された設備が役に立たなかった、そもそも飲食店としては望ましくない立地だったというトラブルも多発しています。居抜き物件・スケルトン物件のチョイスは、総合的な視野に立って決めるのが賢明です。
Written by 飲食店の居抜き物件なら！居抜き店舗ABC
物件のご紹介はもちろん開業までをサポートいたします！