第一章
「飲食店を開業したい」と思ったら
居抜き店舗の形態(無償譲渡・リース サブリース・店舗譲渡)

居抜き物件の形態には大きくわけて3つの種類があります。ここでは、それぞれの特徴をご説明していきます。

1.無償貸与

主にエアコンやトイレなどの造作が残置されている居抜き物件で、賃貸借契約を結べば、それらを無償で利用できるという居抜き店舗の形態です。この場合、契約は、造作に関する特約が設けられるケースなどもありますが、基本的には通常の賃貸借契約と同じ状態になります。つまり、造作や設備は貸主のもので、それらを無償で貸与していただいている状態です。無償貸与の場合、店舗内部に関する所有権は貸主であることが多いです。

2.リース(サブリース)

貸主から借りている居抜き物件を、借主がそのまま第三者に転貸する居抜き店舗の形態です。そのため第三者となる新しい借り主は、居抜き物件の造作や設備をリースして出店できます。この場合、通常の賃貸借契約の他にリース契約や業務委託契約を締結することが多いです。ちなみにリース(サブリース)の場合、店舗内部に関する所有権はリース会社になります。

3.造作買取

前テナントが施工した造作や設備の所有権を有償で譲り受ける居抜き店舗の形態です。この場合、通常の賃貸借契約の他に、造作譲渡契約資産譲渡契約を締結する必要があります。ちなみに店舗内部に関する所有権は新しい借主になります。

 

どの居抜き形態が一番メリットがある?

上記で、3つの居抜き店舗の形態をみてきましたが、無償貸与、リース(サブリース)では、店舗内部に関する所有権が貸主やリース会社にあることがわかりました。それに対し、造作買取の場合、内部の所有権ごと新しい借主のものになるため所有権は新しい借主にうつります。

どの出店形態をとるかはそれぞれの状況によって異なるとは思いますが、移転時や退去時に売却できる点などを考慮すると、できれば内部設備は造作譲渡契約や資産譲渡契約を結んで自分のものにしておくことをおススメします。