開業ブログ

【第2話】理想の物件を求めて①

2019.11.29 山田耕路さん

こんにちは。
コージです。

現在、物件取得の大苦戦中です。
本格的に探し始めて3ヶ月経過くらいでしょうか。

そもそもお店を開く為の物件の目星がつかないと何も決められないのですが、企業に勤めていた時は店舗開発部の仲間がどんどん探してきて紹介してくれていたわけで。。。
自分で探して、交渉して、売上予測して採算が合うかシミュレーションして、融資を申し込む為に事業計画書を作成して、あれしてこれしてと、もう頭爆発です。
起業を成功した先輩方を尊敬しますね！

初めて起業される方が最初に疑問を持つんじゃないかと思いますが、自分の理想の物件の広さはどのくらいなのか。
ネットで「店舗物件」とかで検索するとABC店舗さんを含めて色々な不動産会社さんが店舗物件をご紹介していますが、素人には「坪数」についてが最初の壁になるかと思います。

私の場合、

① 開業店舗のメニューが重飲食で
② 最初はワンオペ（一人営業）をするつもりなので
③ 居抜き物件でカウンター中心。
④ 出来れば4名卓が1～2卓あれば嬉しい。
⑤ 出来れば自宅から通勤30分圏内くらい。

のアバウトな内容から始めました。

物件は各社いっぱい記載されてますが、まず最初の「重飲食」営業可能でつまずきます。
大概の物件案内は重飲食不可か、におい、煙、油を使う業態不可と書かれているので、対象物件が極端に少なくなります。
いや、スケルトン物件ならあるのですが、そこは最後どうしてもこの物件でやりたいと思えるようなところでなければ初期費用が掛かりすぎるので不可と心に決めてます。

ワンオペをすると決めた時、物件の広さについて決めないといけないのですが、そもそも坪数って何？という状態でした。
これは毎日通勤中の電車の中で物件情報を眺めていると、坪数と坪単価についての相場の理解度が増してきましたが、一人営業での限界の広さを考えると私の場合は10坪前後が妥当との答えに辿り着きました。

お店の売り上げは客数×客単価ですが（もっと正確に言うと、客数×客単価×愛顧客数です）、客数を担保するにはある程度の席数が必要なわけで、わたしがやろうとしている飲食店の人時売上の限界値がおよそ10,000円くらいで、自店の想定客単価を決め、営業時間数と席数と1日の回転率を考えると、この位の席数が必要という答えが導き出されます。

居抜物件を中心に考えるとそんな理想的な物件があるはずもなく。。。
ということで、⑤の30分圏内は早々に諦め、引っ越しも視野に現在探しています。

そんな物件奮闘中に、良い物件が出てきました！？

そして物件取得失敗しました。。。

長い文章になったので次回に続きます！