飲食店などの店舗をお探しの方であれば、「居抜き」という言葉は耳慣れた言葉かもしれません。昨今特に人気が高まっている居抜き物件は、「コストを安くおさえられる」「開業までのスピードが速い」など、何かとメリットが多いイメージですが、実際、そのようなメリットの裏には、知っておくべきリスクやデメリットが隠れているかもしれません。
今回は、居ぬき物件を借りる前に理解しておくべきさまざまな要素についてまとめました。

居抜きとは?

まず最初に「居抜き」の意味についておさらいしておきましょう。
居抜きとは、飲食店や物販店、美容室、医院などの賃貸借契約において、内外装や設備がそのまま残っている状態のことをいいます。主に、廃業した前テナントと同業態で開業する場合に、廃業者(前テナントオーナー)、開業者(借り主)の両方にメリットの多い契約形態ということで、現在、店舗開業の際に広く用いられています。
居抜きの対になる言葉として、スケルトンがありますが、こちらは、柱・梁・床といった建物の骨組みのみを残し、内装設備をすべて取り払った状態の物件を指します。ここまでの話で、店舗などの物件は、内装設備が残っているか、いないかで居抜きとスケルトンの大きく2つに分けられることがわかってきました。ちなみに、内装設備のすべてが残っているわけではない場合、「一部居抜き」という表現をすることもあり、ひとことで「居抜き」といってもその状態は物件によって様々です。

続いては、それらを踏まえたうえで居ぬき物件のメリットとデメリットを見ていきます。

居抜き物件の造作譲渡の意味って何?

その前に、「造作譲渡」ついて理解しておく必要があります。
この言葉は、居抜き物件を取引する際に必ず出てくる、いわば専門用語です。ここでいう「造作」とは、物件に残されている内装設備、厨房、空調設備、什器類などを指し、それらを前テナントから引き継ぐことを「造作譲渡」といいます。

「造作譲渡」は、内装設備類を次の借主が「買い取る」ことを前提としているため基本的には有償ですが、造作譲渡料無償の物件も存在します。特に飲食店の居抜きの場合、一概に新しくてよい設備だから造作譲渡料が高いということではなく、立地などの条件が複雑に絡んで金額が決まることも多いようです。また前テナントオーナーが高い金額で譲るよりも、早くスムーズに次の借主をみつけることを優先する場合は、あえて低い金額や、無償での譲渡を希望するケースなどもあります。そのために、「造作譲渡料」の相場はなかなか判断しづらいところがあるかもしれません。

「造作譲渡」について理解したところで、さっそく居抜き開業のメリットについて見ていきましょう。

借主のメリット

なぜ居抜き物件の人気が高いのか。その一番の理由は、なんといってもコストパフォーマンスの高さと言えます。これから店を開業しようとしている借主さんにとって、内装設備や工事費といったテナントの基礎にかかる費用は、開業費用の大部分を占めることになりますが、居抜きであれば、それらは造作譲渡料+αの出費のみで抑えることができるのです。そのうえ工事日数も減り、より早くオープンできるというメリットもあります。よく耳にする、工事に時間がかかり、営業していないにも関わらず家賃だけを払わなければならない空家賃の発生も、最小限に抑えることができるというわけです。参考までに、居抜きでの開業はスケルトンから開業する場合に比べて、約1/5の費用で済むといわれています。

前テナントオーナーのメリット

居抜きで得をするのは借主だけではありません。退去する側のテナントオーナーにとってもメリットがあるのです。不動産賃貸借契約において、退去時の原状復帰は鉄則ですが、それは飲食店や店舗等においても例外ではありません。しかしながら、住居と異なり店舗等の場合は、業態や店舗コンセプトに応じた大幅な内装変更が行われていることがほとんどです。そのためテナントオーナーは、退去時にスケルトン状態にすることを求められる場合も多いです。スケルトンにするとなると100~200万単位で費用がかかってきますので、同業態やコンセプトの近い店舗に「居抜き」で借りてもらうことは、前テナント―オーナーが退去にかかる工事費等を削減し、場合によっては造作譲渡料も受け取ることができるというメリットがあります。借主にとっても前テナントオーナーにとっても嬉しい「居抜き」ですが、よいことばかりではないようです。次は「居抜き」に隠されているデメリットについてみていきましょう。

借主のデメリット

店舗を開業する時には、誰しもが理想を描いているものです。中でも内外装は、店舗イメージを大きく作用するとても重要な要素なのではないでしょうか。しかし居抜きで取得した物件には、どうしてもレイアウト等の制約がつきまといます。そのため設計の自由度という点においては、ゼロから形にできるスケルトンには適わいません。
また、せっかく造作譲渡料を支払って居抜きで引き継いだ設備でも、実際動かしてみると古くて使えないなどのトラブルがあり、「予想以上に費用がかさんでしまった」という声もよく耳にします。事前確認を怠らないのはもちろんですが、そうしたトラブルは居抜きにつきものでもあるので、予想外の出費がでないようあらゆる事態を想定しておくことも必要です。

前テナントオーナーのデメリット

実は、物件オーナーにとっては次に募集する業種が限られてしまう「居抜き」はあまり好ましいものではないようです。物件オーナーの立場に立てば、早く次の借り手が見つかるにこしたことはないので、多くの方は、面倒なトラブルが少なく、かつ借り手の業種の幅を制限しないスケルトンでの退去を好まれます。居抜きでの退去を希望するテナントオーナーの前に立ちはだかる最初の問題は、この物件オーナーとの交渉です。そして通常の退去とは異なり、最低でも6か月前までに退去申告をしなくてはいけません。居抜きでの退去を希望の場合、基本的に次の借主をみつけてからでないと、退去させてもらうことができないため、申告の時期は早ければ早いほどいいでしょう。補足にはなりますが、居ぬき物件の数が少ないといわれているのは、上述の通り、いくらテナントオーナーが居抜きでの退去を希望したとしても、物件オーナーからの許可がおりないケースが多いという事実に起因しています。

居抜き不動産を探すときのポイント

そういう意味でも希少価値の高い居抜き物件ではありますが、昨今では、居抜き不動産を専門的に扱う不動産会社などもあり、だいぶ探しやすくはなってきています。次はどのように物件を探せばよいかのポイントをみていきましょう。効率よく良い物件に出会うために、以下の3点を念頭に居抜き物件を探してみてください。

1.居抜き専門の不動産会社やポータルサイトを利用し、効率よく探す。

現在は、インターネットを利用していつでも必要な情報を簡単に得ることのできる時代です。まずはネット上で、居抜き専門の不動産会社を探したり、ポータルサイトを利用して物件を探したり、まずはオープンになっているあらゆる情報の中から自分の条件に合う物件を探してみましょう。

2.スピード感をもって当該物件を探す

もし自分の感覚にピンとくるものがあれば、次は積極的に内見をします。
もともと希少な居抜き物件ですので、「いいな」と思った物件にはライバルが複数いると思ってください。開業したい人の数よりも、物件数が絶対的に少ない状況なので、良い物件ほどすぐに決まってしまうのは言うまでもありません。そのためにも、少しでも「いいな」と思える物件に出会えたら、その後の意思決定も迅速に行いましょう。

3.同じ業種の賃貸物件による賃貸交渉を行う

もともと物件数が少ない居抜きということもあり、既存の情報のみに頼らず、自分自身で開拓していくことも視野にいれておいてください。
まずは不動産会社や仲介業者によく相談し、通常の賃貸物件の中から、自分と同じ業態のテナントが入っている物件資料をだしてもらいます。そして、そこにピンポイントで居抜き交渉をしていくのです。
ただしこの場合、最低でも4か月以上先に解約予告がでている物件に絞って探すことがポイントです。居抜き物件には、居抜き許可や造作譲渡料の交渉など、様々な交渉が関わってくるため、それらに費やす時間的猶予のない物件に関しては、見つけても意味がないということになってしまうからです。

居抜き不動産を探すときの注意点とは

複数の候補物件が出そろった際に注意しなければいけないのは、前テナントの退去理由です。「居抜き物件のメリット・デメリット」の章でも述べた通り、前テナントのイメージが良くも悪くも自分のテナントの評判を左右してしまいます。そのため、物件選びの際には、必ず前テナントの営業中の評判や、なぜ退去に至ったかを確認しましょう。

また、無駄なもめごとを避けるためにも、契約時に設備類が誰の所有かを細かく確認することも大切です。例えばその設備が故障した際や不要になった際に、そうすることでトラブルを未然に防ぐことができるからです。

さらに、ご自身の退去時のことを見越して、原状復帰の範囲についても明確にしておきましょう。住居の原状復帰と違い、「居抜き」の場合は退去時にスケルトン状態にすることを求められる場合があります。

原状復帰とは契約時の状態に戻すことなので、前テナントが造作した設備まで撤去を求められる道理はありません。そういわれないためにも、契約時にどこからどこまでを原状復帰するのかきちんと共有しておくことが大切になのです。

さて、初期費用を大幅に抑えることができる居抜き物件は、保証金(敷金)、礼金、前家賃に加えて、造作譲渡料が発生するとご説明しましたが、より初期費用を抑えたいという方には、リース物件もおすすめです。内装設備込みの賃料のため、賃料は割高になりますが、設備に対する責任はリース会社にあるため、故障対応やメンテナンスなどのリスクから解放されるほか、造作譲渡料や、機材トラブルなどに対する費用負担がかからない分、初期費用も抑えることができます。

ある程度期間が定まった開業や試験的な開業の場合には、リースという選択肢は、より安心な手段と言えるかもしれません。

よくあるトラブル事例の紹介

続いては、よくある居抜き物件にまつわるトラブルを8つの例でご紹介します。

1.引き渡し直前にリース物が含まれていたことがわかり、代金を請求された

造作譲渡に含まれていた設備の中に、リース物が含まれていたことが契約締結後に発覚し、新しい借主がそのリース代を支払う羽目になったということはよくあるトラブルの一例です。
改善策:契約前に、備品所有者が誰なのかを一つ一つ確認しておきましょう。

2.閉店から数か月たった店舗で、契約締結後排管がつまってしまっているのがわかった

このような設備トラブルは、古い物件であればあるほどリスクが高まります。
改善策:契約前に設備の動作確認を行うのはもちろん、契約書の段階で責任の所在を明らかにしておきましょう。ちなみに排水の場合、建物本体の排水は物件オーナー負担、テナント側の排水は借主負担になるというのが一般的です。

3.物件オーナー(貸主)が居抜きでの退去を承諾してくれない

前述の通り、物件オーナーにとってメリットのない居抜きでの退去は、すんなり認めてくれるケースの方が珍しいのかも知れません。物件オーナー同士のやり取りの中で、居抜きは面倒という噂を耳にして敬遠している貸主さんも少なくないようです。

改善策:どのような理由で貸主が拒否しているかを確認し、その懸念点を一つ一つ解消していきましょう。地道な働きかけによって、物件オーナーの気持ちを前向きに変えることができれば承諾へつながるかもしれません。

4.前テナントが、ゴミもそのままの状態で出て行ってしまった

前テナントオーナーさんの中には、居抜きの意味を勘違いしている方もいるようです。特に飲食店の居抜きの場合、食材や調味料などは、前テナントオーナーが責任をもって廃棄するのが当然ですが、こうした常識的なモラルを持ち合わせていない方も、わずかながらいらっしゃるのが現実です。

改善策:造作譲渡契約を結ぶ際には、必要なもの、そうでないものの確認とともに、念のためゴミの処分についての確認も付け加えておけば安心ですね。

5.退去時に、前テナントがつけた傷の原状復帰を求められた

退去時の鉄則として原状復帰は不動産取引上当然のことですが、自分の過失ではないものまで復帰を求められるいわれはありません。ただし契約書に記載がなければ、誰の過失でついた傷なのかは断定できないため、他人の過失まで押し付けられてしまうケースもあるようです。

改善策:契約締結前に、原状復帰の範囲について物件オーナーや仲介業者とよく話し合っておきましょう。

6.いざ使おうと思ったら、造作譲渡で譲り受けたオーブンが壊れていることが発覚

すべての契約を終えて、改装も終え、いざメニュー試作に取り掛かろうと思ったところ、造作譲渡で譲り受けたオーブンのスイッチがつかないことが発覚。このような契約締結後の機材トラブルもよくあります。

改善策:契約前の機材の動作確認を怠らないようにしましょう。

7.営業中のテナントの賃貸情報が従業員に知られてしまい、予定よりも早く閉店に追い込まれた

きちんと閉店の目途がたってから従業員に伝えたいというテナントオーナーも多い中、物件の募集を始めると、内見などで不特定多数の人が物件に訪れることになるため、事情を知らずに、従業員に閉店の事情を聴いてしまうなどのトラブルが発生しがちです。それが原因で従業員が退職してしまい、早期に閉店に追い込まれるというケースも耳にします。

改善策:募集の際に仲介の不動産会社や業者に、きちんと事情を説明した上で、従業員のいない時間帯に内見を設定するなど細心の注意を払いましょう。

8.近隣とのトラブル

事前に確認しにくいトラブルに、近隣とのトラブルがあります。
臭い、煙、音、看板、越境などが考えられるトラブルの上位にあがってくるものですが、この場合、開店後にクレームという形で発覚することがほとんどです。

改善策:クレームを言う人は、人が変われば取り合ってくれるかもしれないという期待から、新テナントになったタイミングを見計らって積極的にアプローチしてくる場合があります。ただ、こればかりは事前に明確な対応策があるわけではないため、粛々と事後対策に徹するほかないのかもしれません…。

居抜きで退去時にチェックしたいポイントとは?

ここまでは、物件探しから契約締結、そして営業後のトラブルまでの一連の流れをみてきましたが、最後に、現在居抜きで退去を考えている方に向けて、退去時のポイントをいくつかお伝えしておきます。
まずは、「物件オーナーのデメリット」の章でも少し触れた通り、退去予定日の最低6か月前までに解約通知を提出しましょう。ちなみに、契約書に「2か月前までに解約予告をすること」などと記載があった場合でも、それが早まることについては何の問題もありません。ギリギリになって次の借り手が見つからなければ、自分に損益が降りかかってくることなので、退去を決めたらすぐに通知というのがベストです。

最近では、居抜き物件を探している人と、居抜きで退去を考えている人のマッチング業者などもあるため、それらを活用して効率よく借り手をみつけるというのもよいかもしれません。

まとめ

さて、最近さらに人気が高まっている居抜き物件について、物件探しから退去までの一連の流れをご説明してきました。メリットばかりが謳われがちな「居抜き」ですが、リスクやトラブルを想定しておくことで、より安全でトラブルの少ない開業を実現できます。特に初めて開業する方や、少ない予算で開業をお考えの方には、居抜き物件のコストパフォーマンスの高さは魅力的ですよね。
是非ご自身の開業の際には、これまでお伝えしてきたようなデメリットやトラブルを念頭に、失敗の少ない開業を心掛け、居抜きのメリットを最大限享受してください