瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは民法で定められている無過失責任のことで、売買などの対象物に「隠れたる」瑕疵が存在した場合に、損害賠償請求や契約解除を認めると言うものです。ここに隠れたるとは、通常の注意を果たしても発見できない状況のことを指し、瑕疵とは通常有すべき品質や形状を備えていないことを意味します。民法上過失などの責任相当自由が無い限り、契約対象物は現状で引き渡せば責任を果たしたことになり、その後に不具合が発見されても法的責任を追及されることはないはずです。しかしこれでは支払った対価に見合った目的物を入手できなかったことになり、公平を欠くことになります。そこで民法は売買当事者の責任の公平な分担を図る観点から、瑕疵担保責任を規定することにしたわけです。

ただしこの規定は特定物を対象にした場合に問題になり、代替可能な種類物では売買対象物件が特定だれた段階で、瑕疵担保責任を負担することとされています。種類物が代替可能な状況では、代替物を給付するのが契約内容になるためです。
 

瑕疵担保責任は特約により排除できる

積との間に差異の存在が判明するなどの状況が典型的です。不動産売買ではこのような条件まで厳格に設定すると、経費が増加するばかりとなり、売買の条件も厳しくなる傾向が見られます。このような状況での瑕疵担保責任歯、莫大な損害賠償や場合によっては、契約自体を白紙撤回しなければならなくなります。そうなると関係者同士の複雑な利害状況の調整や裁判などの紛糾の原因にもなるのは明白です。そこで契約上の特約事項で瑕疵担保責任を売主は一切おわない旨の特約事項を一文いれるのが良く見られます。

もちろん売主が有害な埋設物の存在などを売却前より認識しているような場合にまで特約でこの責任を排除するのは公平ではありません。そのため「知りて告げざりし」事項についての瑕疵担保責任の特約による排除は無効とされています。