飲食開業マニュアル

店舗物件の形態(無償譲渡・リース・店舗譲渡)

STEP1
  • 物件探し

物件の種類」では、店舗物件には大きく分けて居抜き物件とスケルトン物件の2つの種類があることがわかりました。実はさらに言うと、居抜き物件にもいくつかの種類(形態)があるのです。居抜き物件には、無償譲渡、リース/サブリース、店舗譲渡の3種類の形態があり、それぞれ物件が取引される際の状態や契約の仕方に違いがあります。

ここでは、その居抜き物件のそれぞれの形態について詳しくみていきたいと思います。

 

主にエアコンやトイレなどの造作が残置されている居抜き物件で、賃貸借契約を結べばそれらを無償で利用できるという居抜き物件の形態です。この場合、契約は、造作に関する特約が設けられるケースなどもありますが、基本的には通常の賃貸借契約と同じ状態になります。つまり、造作や設備は貸主のもので、それらを無償で貸与していただいている状態のことをいいます。無償貸与の場合、店舗内部に関する所有権は貸主にあることが多いです。
 

貸主から借りている居抜き物件を、借主がそのまま第三者に転貸する居抜き物件の形態です。そのため第三者となる新しい借り主は、居抜き物件の造作や設備をリースして出店できます。この場合、通常の賃貸借契約の他にリース契約や業務委託契約を締結することが多いです。ちなみにリース(サブリース)の場合、店舗内部に関する所有権はリース会社にあることになります。
 

前テナントが施工した造作や設備の所有権を有償で譲り受ける居抜き店舗の形態です。この場合、通常の賃貸借契約の他に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する必要があります。ちなみにこの場合の店舗内部に関する所有権は、新しい借主にうつります。
 

どの居抜き形態が一番メリットがある?

3つの居抜き店舗の形態をみてきましたが、無償貸与、リース(サブリース)では、店舗内部に関する所有権が貸主やリース会社にあるのに対し、店舗譲渡(造作譲渡)の場合は、内部の所有権ごと新しい借主のものになるため所有権ごと新しい借主に移るということがわかりました。

どの出店形態をとるかはそれぞれの状況によって異なるとは思いますが、移転時や退去時に売却できる点などを考慮すると、できれば内部設備は造作譲渡契約や資産譲渡契約を結んで自分のものにしておくことをおすすめします。

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