店舗物件の契約形態【転貸(サブリース)・無償貸与・店舗資産譲渡】

飲食店開業における物件探しでは、「居抜き物件」と「スケルトン物件」、2つの選択肢があります。

そして、居抜き物件を見ていく中では「転貸（サブリース）」「無償貸与」「店舗資産譲渡（造作譲渡）」といったワードが多く出てきます。
これら3つは契約内容に大きく関わるものであり、物件の引渡し条件や解約時のルールなど住居物件とは異なる形態で契約することとなります。
なかなか聞きなれない言葉かと思いますので、ここでしっかりと押さえておきましょう。

１.転貸（サブリース）

転貸（サブリース）とは、物件の賃貸借における契約形態のひとつで、不動産会社（サブリース会社）が物件オーナーから借り上げて、その物件を借りたい人に又貸し（=転貸）する契約のことです。
その為、借主は物件オーナーと直接契約を結ぶのではなく、物件を借上げている不動産会社（サブリース会社）との間で契約を結ぶことになります。

店舗物件は住居物件より設備や機器類の管理などより専門的な知識が必要となる為、物件オーナーは店舗不動産を熟知しているサブリース会社に管理を任せるケースが多く、サブリース会社が好立地物件や居抜き物件を多く抱える状況となっています。

２.無償貸与

主にエアコンやトイレなどの造作物が残置され、賃貸借契約を結べばそれらを無償で利用できるという居抜き物件の契約形態です。
この場合、造作物に関する特約が設けられるケースもありますが、基本的には通常の賃貸借契約と同様の内容になります。
ただし、造作物や設備の所有権は貸主にあることが多く、それらを無償で貸し出している状態にあります。

３.店舗譲渡（造作譲渡）

前テナントが施工した造作物や設備の所有権を次期テナント（借主）が有償で譲り受ける居抜き物件の契約形態です。（※無償の場合もあり）
この場合、店舗区画を借りる為の賃貸借契約に加えて、造作物を引継ぐための店舗資産譲渡契約（造作譲渡契約）を締結する必要があります。この場合は、無償貸与と異なり、造作物や設備の所有権は次期テナント（借主）に移ります。

関連記事