飲食店用の物件としては、前テナントが使っていた設備が残されている「居抜き物件」が人気です。一方で、デザインに強いこだわりがあるオーナーには、ゼロから内装を決められる「スケルトン物件」も選ばれています。

お得に飲食店を開業できるのはどちらなのでしょうか? こちらでは、居抜き物件とスケルトン物件をそれぞれのメリット・デメリットから検証していきます。


居抜きとスケルトンの違いとは

まず最初に、「居抜き」や「スケルトン」の言葉の意味からご説明したいと思います。居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装設備、厨房設備、什器、備品などが残っている物件のことをいいます。

一方スケルトンは、建物を支える柱、梁、床などの構造のみで、それ以外のものが何もない状態の物件をいいます。いわゆるコンクリート打ち放しの骨組みだけの状態がスケルトンです。

店舗物件は大きくこの2種類に分類することができるのですが、さらに細かく分類すると、完全なスケルトンではなく一部の内装設備が残っている状態の物件もあり、そのような物件は、「半スケルトン」または「一部居抜き」などと表現されることがあります。

居抜き物件で開業するメリット・デメリット

居抜き物件のメリットは、なんと言っても前テナントが残していった設備を利用できる点です。前テナントと似たようなスタイルの店鋪をオープンしようとしている場合、冷蔵庫、キッチン、水道まわり、什器など多くの設備をそのまま活用できるため、大幅なコストダウンにつながります。また、前テナントにとっても解体に要する金額を安く抑えられることになるため好都合です。そのため、市場には多くの居抜き物件が出回っています。

ただし居抜き物件の場合、物件に備わっている設備や什器などを買い取るという意味の、造作譲渡料という費用が発生します。各種設備を新品で購入する費用に比べれば安く抑えることができる場合が多いですが、例外もあるので注意しましょう。造作譲渡料とは、立地や集客力といった物件の価値によって設定されます。そのため、必ずしも設備の良し悪しと金額が比例しているとは限りません。古くて使い物にならない設備の物件でも、立地が良ければ造作譲渡料が高額になる場合も考えられるのです。その場合、使い物にならない設備を買い取った上に処分して買い替えるという2重の費用がかかってしまい、デメリットとなってしまうでしょう。反対に、持ち主が高く売ることよりも早く売ることを優先している場合など、売り手の諸々の都合から低め、もしくは無償譲渡となる場合などもあります。造作譲渡料の根拠を一概に判断するのは難しく、基本的には売る側のいい値で決まりまることから、借主が相場をきちんと把握し、また、安さだけに注目するのではなく「営業に有利な物件かどうか」という点もよく鑑みるようにしましょう。

また居抜き物件の場合、「前テナントが何らかの事情で閉店した物件である」という点にも留意しなければなりません。飲食店として致命的な、立地上の大きな問題を抱えている可能性もあるからです。それだけでなく、近隣住民とのトラブルで閉店した店舗を居抜きで引き継いだ場合、その悪いイメージまで引き継いでしまう可能性も考えられます。反対に前テナントが同業態で評判の良い店であれば、以前のお客さんを取り込むことができるなどのメリットもあるため、契約前に閉店理由は確認しておくとよいでしょう。

もう一つ居抜き物件で致命的なデメリットとしては、すでに決まっているレイアウで店舗づくりをしなくてはいけないという点があげられます。大幅にレイアウトを変更するとなると、一度全てを壊してやり直すことになり、その場合はスケルトンより費用がかさんでしまいます。そのため、なるべく理想に近いレイアウトの物件を探すことが大切になります。

スケルトン物件で開業するメリット・デメリット

居抜き物件に対し残されている設備がないスケルトン物件は、必要な設備を新オーナーが自分で用意する必要があります。反面、ゼロベースで内装を組み立てられる点は、明確なコンセプトを持っている、あるいはオリジナリティーのある内装を目指しているオーナーにとってはメリットになるでしょう。

また、ベースの雰囲気を活かした空間づくりを行う場合、居抜き物件よりも低コストで抑えられる場合もあります。また、ゼロからつくりなおすため、前テナントの負のイメージを引き継ぐことなく営業ができるという点もメリットの1つです。そのほか、すべての内装を自分で用意するため、見積もりがしやすく、万が一機材トラブルなどがあった場合も、連絡先や保証期間内かどうかなど、機材に関する情報はすべて自分で把握しているため、機材管理がしやすいというメリットもあります。

一方デメリットとしては、大半のケースでは居抜き物件を活用するよりも内装費用がかかってしまいまうという点です。さらに、ゼロベースで内装工事が始まるため、工事完了までに時間を要してしまうのも問題です。賃貸契約は工事が始まった段階で開始されますので、営業していないにも関わらず賃料のみが発生する“カラ家賃”といわれる賃料コストも上乗せされてしまいます。また、スケルトン物件は撤退時の原状復帰が義務付けられているケースが一般的なため、そのためのコストについても考えておかなければなりません。

居抜き/スケルトン 工事費用はどれくらい違う?

では居抜き物件とスケルトン物件では、どの程度の費用の差があるのでしょうか。

業種や坪数、やりたいことによってもかかる費用が異なるため一概には言うことはできませんが、一般的には、飲食店をスケルトンからつくる際の工事費は平均30万~50万/坪~と言われています。

一方居抜き物件の場合は15万~30万/坪と、うまくいけばコストを半分以下に抑えることが可能です。ただしこれはもともとあった厨房機器が使えるという前提の金額のため、年式が古い機材や買い替えが必要な機材がある場合はその分上乗せになってしまうので注意が必要です。

居抜き物件で注意すること

スケルトンに比べ、主にコスト面でのメリットが大きい居抜き物件ですが、物件の取得にあたっていくつか注意しなくてはいけない点があります。それらは内見時にチェックするのが良いでしょう。さっそく、どんなところを確認すればよいかを見ていきましょう。

物件内見時に確認すること

✔電気・ガス・水道・排水が機能している?
✔水の流れはスムーズ? 配管に漏れはない?
✔厨房機器などのリースが残っていない?
✔厨房機器の保証書や説明書はある? 製造年はいつ?
✔厨房機器等の付帯設備がきちんと作動している?
✔天井・壁・床の汚れや剥がれの程度はどう?
✔配管内洗浄はされている? もしされていれば管内画像を確認!
✔内装コンセプトが自分のイメージに合っている?
✔退去時に原状回復の義務はある?
✔前テナントの評判はどうだった?

以上のように、居抜き物件にはたくさんのチェックポイントがあります。そして、中でも設備面のチェックは最重要項目です。内見時にそれらをチェックしておくことで、契約の際にどちらの費用負担で修繕するかを取り決めるなど交渉も可能になります。一般的には借主負担になることが多いのですが、場合によっては貸主が一部負担をしてくれるケースもなどもあるかもしれません。事前確認のうえ交渉をしてみましょう。
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スケルトンで注意すること

自分の好きなようにゼロベースで設計できるという自由度の高さが大きなメリットとなるスケルトン物件は、居抜き物件に比べて内見時に注意する点は少ないです。ただし、居抜き物件よりも大掛かりな工事になることから、工事中にいくつか注意しなくてはいけない点がでてくるでしょう。

それでは、スケルトン物件の場合、どんなところを注意すればよいのかをみていきたいと思います。

物件内見時に確認すること

✔退去時に原状回復の義務がある?
(スケルトンの場合原状回復の義務がある場合が多い)

工事中に注意すること

✔設計図通りに工事が進んでいる? こまめに現場に足を運んで確認を!
✔工事中の騒音や振動でご近所にご迷惑をかけることも。事前にご挨拶まわりを忘れずに!

また少しでも工事費を抑えるために、エアコン、トイレ、給排気、ガス等のインフラ関係を貸主側で引き込んでもらえないか確認してみるのも一つの手です。それらはどんな店舗にとっても必要な設備のため、借主が解約してからも貸主側の資産として残るものです。最終的には貸主側の判断にはなりますが、交渉の余地はあるのではないでしょうか。

居抜き/スケルトン どんな人に向いてる?

上記のことを総合して、居抜き物件とスケルトン物件、どちらの物件が、それぞれどんな方に向いているのかをまとめてみました。

居抜き物件

・とにかく初期費用を抑えて開業したい方
・新規開業でこれから経験を積みたい方
・最短で開業したいと思っている方
・制限のある中での店舗づくりを楽しめる方

スケルトン

・費用や手間を惜しまずに理想を形にしたい方
・2店舗目、3店舗目の出店でノウハウが蓄積されている方
・こういう店にしたいという明確なイメージがあり、それを曲げたくない方

予算内の費用でお店作りをするポイント

居抜き物件、スケルトン物件どちらを利用するとしても、予算内で理想の内装に近づけるためには工夫が必要です。具体的には以下のようなポイントを意識するとよいでしょう。

設計会社には予算上限をあらかじめ伝える

予算が大きければ大きいほど実現可能な内装工事は増えていきます。上限を気にせずに内装を考えられれば理想的ですが、実際には予算の制約の中で内装を考えることになります。明確な予算を提示せずに設計会社の協力を依頼した場合、多くの提案が期待できますが、残念ながらいくつかの内装工事は妥協せざるを得ないでしょう。あらかじめ予算の上限を設計会社に伝えておけば、その予算で実現できる範囲の内装を提案してくれるため、時間と労力を無駄にすることはありません。

実施したい内装工事に優先順位を設ける

飲食店開業の経験がない場合、理想とする内装が大きく膨らんでしまいがちです。しかし、実際には予算の制約から妥協せざるを得ない部分が出てきます。ここで重要なのが、「内装工事の優先順位を設けておくこと」です。優先度の高い工事から費用を確定し、それほど優先度が高くない部分で費用を調整すれば、予算と理想を両立できます。
理想とする工事内容をリスト上にまとめあげ、それぞれに優先順位をつけていきましょう。その後、設計会社にそれぞれの施工に必要な費用を伺い、打ち合わせを行っていきます。


まとめ

一般的には居抜き物件のほうが低コストで飲食店を開業できると認識されていますが、それはすべてのケースに当てはまるわけではありません。もとの空間を生かしたお店づくりを行うのであれば、スケルトン物件のほうが低コストです。また、居抜き物件に残された設備が役に立たなかった、そもそも飲食店としては望ましくない立地だったというトラブルも多発しています。居抜き物件・スケルトン物件のチョイスは、総合的な視野に立って決めるのが賢明です。

また、限られた予算でも工夫しだいで内装工事の満足度を上げることができます。設計会社に相談する際は、「予算の上限を伝える」「内装工事に優先順位をつける」という2点を意識してください。