開業ブログ
【第3話】理想の物件を求めて②
山田 耕路 さん
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こんにちは。
コージです。
初めての起業で避けては通れない事の一つに「店舗物件選び」があると思います。
ネットで店舗物件とかで検索すると、色々な不動産業者や専門業者のサイトで物件情報が取得できますが、
殆どの人が「物件の内見」についてはなんとなく判ると思いますが、実際には「何を確認したらいいのか判らない」と思います。
わたしはABC店舗さんや他の起業セミナーで内見時のポイントを事前に勉強してから不動産屋に申し込みました。
意外と知っているようで知らない事が判ります。
飲食店の居抜き物件を例にすると、
・2層シンクを設置してなければ保健所審査が通らない。ただし洗浄機があるテナントは1層シンクがあれば良い。
・グリストラップが無いテナントは置き型を設置しなければならない。新品を購入するだけでも10万円程度かかるし、業者さんの設置費用に更にかかる。
・冷凍、冷蔵庫は通電しておかないと故障する。気に入った物件は申込予定であれば、オープンまでの電気代を払ってでも通電させておかなければ、いざ取得時に故障していて結局廃棄になる可能性がある。
・電気容量の確認をする。電力と動力は使用出来るのか。どちらか一つなのか。設置する厨房機器を事前にシミュレーションして必要容量を計算しておく。
・備え付けの火力容量は自分が運営する業態に適合しているか。Barやカフェだと6号で済むが、居酒屋だと10号、フレンチやラーメンだと16号等、知識が必要。増設は費用面でかなり出費になる。
・室外機がどこに設置されているか。ビル横？空中？屋上？ 増設の場合、屋上などの設置場所だった場合、費用が跳ね上がる。
・前テナントの残リース費用は残っていないか。勝手に処分すると後で大変なトラブルになるので要注意。
・エントランス部分は共有なのか専有なのか。ファサードは造作可能か。
・看板は設置出来るのか。視認性の確認。正面は勿論、袖看板は設置可能か？ 路面看板設置に寛容な地域なのか。
・エアコンは使用出来るか。オーバーホールすると3万円×設置台数くらいの費用となる。
・水圧チェック。不動産屋からは嫌がられるが、全蛇口から水を全開で出してトイレが流れればOK。
・排水管の高圧洗浄は必須。10万円くらいかかるが、後の水漏れトラブルを避けたい。
・吸排気の計算は出来ているか。入口の扉を開ける時に重い場合は吸排気のバランスが取れていないので要注意。
・害虫の発生状況確認。ゴ●ブリほいほいが置いてあれば、駆除費用が今後発生する可能性がある。
・閉店理由は必ず確認。
・内見対応してくれる不動産屋は元請けなのか中請けなのか。出来れば直接元請けから借りたい。転貸業者は利益を乗せる為家賃費用が大家さん設定より高い。
ついでに、
・人通りの定点観測。昼、夜でテナント前の通りは何人歩いているか。10分くらい滞在して数を数えて1時間当たり何名か仮計算してみる。
・競合調査。ビールの値段で出店地域の相場がある程度判るので勝負できるか考えてみる。
他にもいっぱいありますが、上記の事を知らなければ、より詳しく学ぶ為に起業セミナーは受けるべきでしょうね。
行くたびに新しい知識が取得できます。
また文章量多くなってしまいましたので、③へ続きます…
経営
山田 耕路さん
高校卒業1週間後、地元の北海道より役者になる為に上京。
大手劇団に所属するも、自分の目指す芝居と方向性が違う為、1年後に自分で小劇団を立ち上げ、約9年運営。
劇団運営中、知り合った別の劇団の嫁と結婚を機に飲食業の世界に就職。
自分の接客・料理でお客様が喜ばれる事が肌で感じられ、舞台のスポットライトとはまた違うやりがいを感じ、天職と思い20年以上勤務。
外食・中食・給食と様々な経験をして、残りの人生を「社会に飲食業で貢献する」仕事をしたいと独立を決意。
夢は「毎日オープンしているこども食堂」を開く事！
中板橋駅前にて、2020年4月20日に『焼鳥酒場 鶏のから騒ぎ』をオープン！
