【飲食店開業】物件契約前に把握しておくべき「原状回復」とは？

賃貸物件の場合、退去する際に入居者は「原状回復」をしなければなりません。
原状回復の内容は、物件オーナーや管理会社によって決められており、賃貸物件によってさまざま。特に、事業用物件（店舗物件）では退去時の費用を大きく左右する重要事項となっています。「知らなかった…」では済まない程の大きな負担になるケースもあるので、原状回復がどういうものなのかを物件契約前にしっかりと理解しておきましょう。

「原状回復」とは

賃貸借契約では、”賃貸借契約終了時に賃借人は物件を原状回復して明け渡さなければならない”と規定されているのが通常です。

「原状回復」とは、賃貸物件の賃貸借契約が終了して借主が退去する際に、借りていた部屋を「本来あるべき状態」、つまり入居時の状態に戻して貸主に返還する義務のことをいいます。

2020年（令和2年）4月に施行された改正民法では、「賃借人は、（中略）賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復する義務を負う」として、借主の原状回復義務が定められています。（※改正民法が適用されるのは、原則、施行日である2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約。それ以前の契約については改正前の民法が適用。）

ただし、「その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、この限りではない」。つまり、借主は故意や不注意など自己に責任がある損傷について原状回復義務を負うが、自分や同居者のミスによるものではない損傷については原状回復義務を負わないということです。

また、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」ともしており、通常の生活による損耗や経年変化による損耗については原状回復義務を負わないとされています。加えて、災害による損傷など借主に責任がない場合も、原状回復義務は負わないとなっています。

ただし、ここで注意すべきなのが、こうしたルールは当事者の合意によって変更することが禁止されていないということ。つまり、通常損耗や経年変化によって生じた損傷や汚れなどの補修・修繕費を借主に負担させる特約は有効ということです。

例として、契約時に「退去時のクリーニング費用は借主の負担とする」といった特約をつけることは、金額や内容を明確にするなど一定の条件を満たし、契約時に貸主と借主が合意していれば可能となっています。

住居と異なる店舗物件の原状回復

前述のとおり、賃貸物件は退去時に原状回復義務があります。

ただ、居住用物件の場合には、原則、経年劣化や通常損耗による原状回復の責任はなく、クリーニング費用や水回り消毒料等に関しても、貸主負担または双方が負担することで行われることがほとんどです。

一方で、事業用物件（店舗）の場合には、借主が全額負担で原状回復をしなければならないケースが一般的となっています。

理由としては、店舗は内装工事（入居工事）や使用状況が業種業態によって大きく異なる為、通常損耗や原状回復分などをあらかじめ賃料に含めることが現実的でないからです。

そこで、店舗物件では原状回復にかかる費用をあらかじめ徴収するのではなく、退去時に借主に原状回復をさせる義務を課し、入居時と同等の状態に回復する旨の特約を付す場合が多くあるのです。

なお、どこまで原状回復が必要かについては物件によって異なります。特に、大きく間取りを変更した場合は、間仕切り壁だけでなく、天井や床にも改修工事を行う必要があるので注意が必要です。

物件を契約して店舗をオープンする際には、退去する時のことまで考えていないもの。しかし、永遠にその物件を使う訳ではなく、いつかは退去することになります。したがって、物件を選ぶ際には必ず退去時（解約時）の内容も理解した上で、契約する必要があります。契約時に交付される賃貸借契約書に記載されているので、必ず契約前に確認しましょう。

ここからは、店舗の原状回復にかかる工事内容についてポイントをまとめましたので物件契約の参考にしてみてください。

3つの原状回復工事

「原状回復工事」は、設備の撤去や、床・壁・天井の修繕工事を行い、次のテナントが入居できるよう元に戻す工事のことを指します。
ただし、原状回復工事は、3種類の工事区分【A工事/B工事/C工事】によって内容が大きく異なり、設備の区分や貸主と借主の責任区分に従って行われることになります。
店舗物件のほとんどが退去時に原状回復工事が必要となるので、「どの箇所がどの工事区分に該当するのか」「誰の費用負担になるのか」、あらかじめ3種類の工事を知っておくことで退去前の概算に役立てることができます。

A工事（甲工事）

A工事（甲工事）は、貸主の所有資産である建物全体や共用部分、空調・防災などの設備に対して行われる工事で、貸主に費用を負担する義務があります。工事業者の指定や発注も貸主側の責任のもとで行われます。

従って、通常、借主が退去する時には借主側に原状回復工事の負担は生じません。

しかし、例外として「借主が誤って共用部分を壊してしまった」など、特別損耗がある場合には貸主側から修理費用を請求されることもあるので注意が必要です。

B工事（乙工事）

B工事（乙工事）は、壁や天井、空調・防災設備、照明など、テナント側の希望によって変更を加えたり、増設・移設したりする工事のことを指します。
例としては、テナントが熱源を多く使用する業態であるとしてガスの増設をする場合や、備え付けの入り口ドアをテナント側の希望で別の様式に変更する場合の工事が該当します。

B工事はA工事と異なり、借主の要望や責任のもとで行うため原状回復工事においても借主が費用を負担することになりますが、工事業者の指定は貸主によって行われます。これは建物の構造を良く知る工事業者を選ぶことによって、不慮の事故やトラブルを防ぐ為です。なお、工事業者の発注については借主が行うこととなっているのでお間違いなく。

C工事（丙工事）

C工事（丙工事）は、借主所有となる設備や品物に対して行われる工事のことを指し、費用負担はもちろん借主になります。B工事と異なるのは、工事業者の指定も借主が行うところです。
わかりやすい例としては、入居時の内装工事。電話線やLANケーブルの配線工事や、リニューアルするために店内のクロスや照明器具を撤去する工事なども含まれます。

B工事同様に、C工事においても入居時に行った内装工事は退去時に解体し、借主負担のもとで原状回復工事をしなければなりません。

また、原状回復工事といっても、新たに設置した設備を撤去し、床・壁の張り替えや間切りの取り壊しのみで済む工事もあれば、梁や柱などの基本構造（躯体）以外をすべて撤去するスケルトン工事が必要となる物件もあります。
軽い原状回復工事で良いのかスケルトン工事が必要なのかで工事費用は大きく変わりますが、店舗物件の多くはスケルトン工事を求められます。

入居時ににスケルトン状態であった物件では退去時にスケルトン工事を求められることが通例。居抜き物件で入居した場合であっても退去時にはスケルトン工事を求められることが多いのが現実です。

居抜き物件は入居時に内装や設備導入にかかる費用を抑えられるというメリットが大きいですが、必ずしも前テナント同様に居抜きのまま退去できるとは限らないので注意しておきましょう。

原状回復工事の費用

店舗の原状回復工事の費用は、施工方法や使用する部材、工事業者によって大きく異なります。

貸主指定の工事業者となっている場合、業者の変更は難しいですが、工事内容や金額面での交渉が可能なケースがほとんどです。複数の工事業者に相見積を取ってもらうことを提案し、貸主が指定する業者の見積もりと比較した上で単価や工事日数を踏まえた価格交渉をしてみましょう。
工事業者を他社に変更することは認められなくとも、他社の見積もりを見せることで指定業者の工事費用が大幅減額となることがあります。

また、費用を抑えるために気をつけなければならないのは、店舗物件の契約満了時までに必ず工事を終了させ、物件を貸手に引き渡すということです。明け渡しぎりぎりの日程で工事を着工すると、途中でトラブルが発生した場合に一時中断を余儀なくされ明け渡し日に間に合わなくなるといった事態になり兼ねません。その場合、家賃がさらに1カ月分発生したり、契約違反で違約金が発生したりする可能性もあるので、原状回復工事は期間に余裕を持って進めるようにしましょう。

費用相場

飲食店舗においては、経営不振が原因となって退去することが多い為、退去時にかかる費用はやはり気になるところ。
一般的に、原状回復工事の費用相場は面積を基準とした表のとおりです。

ただし、油や煙の多い重飲食と調理の少ない軽飲食とでは工事にかかる費用が大幅に変わってきます。加えて、業態だけでなく、間仕切りの数や厨房位置の大幅な変更、排気ダクトの複雑さ、排水設備が詰まっているなどさまざまな要因が関係して金額が決まります。

また、スケルトン工事を行う場合には関係ないですが、入居時の状態に戻すまでの原状回復の場合には、入居時の状態（どの程度内装の汚れや磨耗、損傷があったか）が重要となります。貸主と借主それぞれの意見が食い違いトラブルへと発展する可能性もあるので、入居時には内装工事前の状態を写真で撮っておくことをおすすめします。

「造作譲渡」という選択肢

飲食店開業を目指す方の多くは、物件を探す中で「居抜き」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

賃貸借契約において、「居抜き」とは内外装の取り壊しや設備の撤去なしに造作物を残した状態のこと。
ひと昔前までは、退去時に原状回復としてスケルトン工事を行うことが常識となっていましたが、昨今は居抜きとして退去時に「造作譲渡」をするケースが多くなっています。

新しく開業するテナントが廃業した前テナントと同業態または転用して引き継ぐことができれば、双方のメリットは大いにあります。もちろんこの居抜きでの退去は貸主（物件オーナー）の了承が必要となりますが、了承さえ得ることができれば、退去時に発生する工事費用や工事発注の手間など大幅に負担を軽減してスムーズに退去することができます。

飲食店の居抜き物件を多く取り扱うABC店舗では、物件のご紹介だけでなく、移転・閉店時の売却（造作譲渡）に関するサポートも行っておりますのでお気軽にご相談ください。

【移転・閉店時の売却（造作譲渡）】
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