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店舗の原状回復工事について知っておくべきこと

店舗の原状回復工事について知っておくべきこと

店舗の原状回復工事とは

物件を賃貸すると、退去する際には原状回復することになります。住居賃貸の場合、空室クリーニングは、大家の負担で行われることが多いです。しかし店舗の場合は、借手が負担することが一般的で、契約書にもそのように記載されています。原状回復ということばが示すとおり、入居前の元の状態に戻す作業が必要です。とくに大きく間取りを変更した場合は、間仕切り壁だけでなく、天井や床にも改修工事を行う必要があります。入居し、店舗をオープンする際には、退去する時のことまで考えていないものです。しかし、永遠にその物件を使うことはありません。いつかは退去することになるのですから、その際に発生する費用も想定したうえで、物件探しをする必要があります。店舗の原状回復工事について知っておくべきポイントをまとめましたので、物件選びの際の参考にしてください。

原状回復工事とは、設備の撤去や、床、壁、天井の修繕工事を行い、次の店舗が入居できるように元に戻す工事をいいます。その際、自分が入居した時の状態に戻すだけの原状回復工事と、建物の構造体以外をすべて取り除くスケルトン工事の2種類があります。原状回復工事では、入居時の状態を回復すればいいので、設置した設備を撤去し、間切りの壁などを取り除き、クロスや床を張り替えるなどで十分です。一方、スケルトン工事の場合は、梁や柱、外壁や屋根といった基本構造以外をすべて撤去しなければなりません。テナント利用される鉄筋コンクリートビルであれば、コンクリート打ちっぱなしの状態にするということです。原状回復工事かスケルトン工事であるのかで大きく費用も変わります。しかし、原状回復工事としてスケルトン工事を求められることも多く、その際は内装解体工事、スケルトン工事、廃棄物処理までが一連の作業です。一般的に借りた際にスケルトン状態であった場合は、スケルトン工事を求められることになります。しかし、気をつけなければならないのは、居抜き物件にもかかわらず、スケルトン工事を求められることが多くあることです。

原状回復という考えに従えば、元の居抜き物件の状態に戻せばいいはずです。しかし、居抜き物件は設備や間取りの費用を抑えられるというメリットがあるので、その代わりに退去する際にスケルトン状態にしてくださいという、貸主との間のギブ・アンド・テイクの契約になっていることがあります。必ず、貸主へ事前に確認するようにしましょう。

原状回復工事の種類

実際の原状回復工事はどのような種類があるのか、そして各ポイントの注意点をご説明します。
はじめに取り掛かるのが、内装解体工事です。店内の設備や間仕切り壁などを取り除きます。
次に修繕工事です。壁や床に損傷があれば修復し、油やタバコの煤などで汚れていれば、ペンキを塗り直したり、カーペットやクロスを張り直したりします。
そして、設備工事です。電気周りの配線、ガス管やダクト設備などの修復を行います。漏電がないか、ガス漏れがないかなどの確認を怠れば、火災や事故につながることもあるので、入念にチェックしたうえで、問題があれば修理を施すのです。

次にスケルトン工事ですが、建物の構造体以外のすべての内装を解体します。床や壁はコンクリート剥き出しの状態、天井は閉じずに配線が見える状態にするのが一般的です。

最後に廃棄物処理です。解体処理で出てきた廃棄物を処理します。各自治体により廃棄物処理の法令や条例があるので、それを遵守し処理を行うことが必要です。廃棄物を分別して、リサイクル可能なものは管理を行い、処理手順をきっちりと文書化して提供してくれるような優良な業者を選ぶ必要があります。不法投棄されると、依頼主にも責任を問われる場合があります。料金だけで判断せず、信頼できる業者に依頼する必要があるのです。

費用を抑えるには


店舗の原状回復工事の費用は、施工方法や使用する部材によっても大きく異なります。また貸主によっては、施工業者が指定されることがあります。この場合、他業者から相見積もりを取り、価格で業者を選ぶことができません。
ただし交渉が可能な場合がほとんどです。インターネットなどを活用して、複数の内装解体工事業者に見積もりを頼みます。賃貸契約書、入居時の写真や内装工事図面などを提供したうえで、依頼すると、正確な見積もりを取ることが可能です。
複数の業者に相見積もりを取ることで、貸主が指定する業者との見積もりと比較し、単価や工事日数など詳細に検討したうえで、価格交渉をします。
他社の見積もりを見せることで、他社の利用はみとめられなくとも、指定業者の工事費用が大幅減額されることがあります。

また、費用を抑えるために気をつけなければならないのは、店舗物件の契約満了時までに必ず工事を終了させ、物件を貸手に引き渡さなければならないということです。返却日ぎりぎりに完了する日程で工事に入ると、解体作業で思わぬ事態が発生すると、工事を一時中止せざるを得なくなり、返却日に間に合わなくなってしまいます。そうなると家賃がさらに1カ月分発生など、場合によっては契約違反で違約金が発生することもあります。工事は余裕を持って行える日程を組みましょう。

工事の相場

現状回復工事の相場は、面積のみを基準にすると、一般的には、10坪未満(小規模店舗)だと11万円未満、10坪~20坪(小規模店舗)、21万円~43万円、21坪~30坪(小規模店舗)、50万円~71万円、31坪~40坪(中規模店舗)71万円~92万円、41坪~50坪(中規模店舗)88万円~108万円、51坪以上(大規模店舗)248万円以上となっています。
しかし、油や煙の多いラーメン店や焼肉屋と、テイクアウト中心のカフェでは、もちろん工事費用も変わってきます。間仕切りが多い、禁煙可にしていた、厨房位置を大きく変更した、排気ダクトの構造が複雑、地下や2階以上にあり、搬入搬出が難しい、排水設備が詰まっているなどの要因があると、費用はさらに高くなります。壁や床の磨耗など、スケルトン状態にするのであれば気にする必要はないですが、入居時の状態に戻す場合には、どの程度汚れや磨耗があったかが重要となります。トラブルの原因になることもあるので、入居時には必ず写真を撮っておくことが必要です。

見積額が適性かどうかは、複数の業者に見積もりを取ってもらうことで比較判断するというのは上述のとおりですが、自分で算定することもできます。季刊誌『建設施工単価』という業界紙があります。これは公共事業入札の際に、あまりにも安い価格を出してきた業者に依頼し品質の悪い工事とならないように、公機関が適正価格を判断するための手引書です。単位と単価を掛け合わせれば、およその費用は算定できます。一般書店で購入できるものなので、見積額が気になる方は、チェックしてみるとよいでしょう。

店舗を賃貸し、退去する際には、原状回復工事が必要となります。その費用は借主側が負担することになります。退去するのは、大抵、経営がうまくいかなくなった時なので、その費用は気になるところです。原状回復工事には、入居時と同じ状態にすればいいものと、構造物以外をすべて撤去しコンクリート剥き出し状態に回復するスケルトン工事があります。費用がかなり変わってくるので、契約時には必ず、確認しましょう。また、工事業者も、指定業者でなく、こちらで選べるような契約をした方が、経済的にはお得になるので、その点も気をつけたいところです。

造作譲渡という選択肢


飲食店を探している方にとっては「居抜き」という言葉は聞いたことがあるはずです。以前は退去時に必ず原状回復としてスケルトンのに戻すことが業界の常識でしたが、現在は退去時に居抜きとして造作譲渡をするケースが多くなっています。そもそも居抜きとは賃貸借契約において、内外装や設備をそのまま残してた状態の事です。飲食店の場合、廃業した前テナントと同業態であれば、廃業する前テナントのオーナーと新しく開業する借り主の両社にメリットがあるため広く定着しています。もちろん大家さんの了解は必要ですが、これにより閉店時に発生するスケルトン工事費用等の負担や工事発注の手間を軽減することが出来き、余分な出費を抑えることができます。まずは実績のある専門の業者に見積もり依頼をしましょう。

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