飲食開業マニュアル

居抜き物件でよく目にする「造作譲渡料」とは?

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造作譲渡料とは

居抜きの店舗物件を探していると、「造作譲渡料」「店舗資産譲渡料」といった言葉を目にすることが多いと思いますが、簡単に言うと、以前経営していたテナントから店舗内外の造作物および設備・備品を引き継ぐのにかかる費用を指します。

入居時・退去時、双方にメリットがある造作譲渡

イチから店舗を立ち上げる場合には、内外装工事や設備の導入にあたって多額の費用がかかります。そして、万が一お店を閉じて賃貸借契約を解約する場合にも、原状回復(スケルトン戻し)が通常である為、設備をすべて撤去し内外装を取り壊す工事で大幅に費用がかかってしまいます。

せっかく多額の費用をかけてつくった造作物が全て無駄になるのは勿体ないことですし、負担としてもかなり重い。こうしたハイリスクな状況は、開業者の減少にもつながります。

そこで考えられたのが、「造作譲渡」という選択肢です。次期テナントの承諾を得て、内外装や設備などの造作物を第三者に売り渡すことができるように考えられました。
ただ、通常こちらの行為は賃貸借契約で禁止されているため、物件の契約とは別に造作譲渡の契約を取り行い、あらかじめ次期テナントの承諾を得た上で話を進める必要があります。また、売主側(前テナント側)は造作物の譲渡においては全て譲渡する必要はなく、自身で引き続き使いたいものや売りたくないものは譲渡対象から除外してリストを作り、造作譲渡することが可能です。

一方、買い手側(次期テナント)は、譲渡対象となるリストを事前に確認してから契約し、イチから店舗を立ち上げるよりも大幅に開業コストを抑えられるだけでなくオープンまでの期間短縮を図ることもできます。ただし、造作譲渡によって一度引き継いだ内外装・設備は、それ以降買い手側の管理・責任となりますので契約前には入念に状態を確認しておく必要があります。

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