飲食店を開業するなら居抜き物件とスケルトン物件、費用的にどっちがお得？

飲食店用の物件としては、前テナントが使っていた設備が残されている「居抜き物件」が人気です。一方で、デザインに強いこだわりがあるオーナーには、ゼロから内装を決められる「スケルトン物件」も選ばれています。

お得に飲食店を開業できるのはどちらなのでしょうか？　こちらでは、居抜き物件とスケルトン物件をそれぞれのメリット・デメリットから検証していきます。

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは

まず最初に、「居抜き」や「スケルトン」の言葉の意味からご説明したいと思います。

「居抜き」

前入居者が使用していた内装設備、厨房設備、什器、備品などの全部または一部が残っている状態のこと

「スケルトン」

建物を支える柱、梁、床などの構造のみで、それ以外何もない状態のこと（コンクリートが打ち放しの骨組みだけの状態）

店舗物件は大きくこの2種類に分類できます。さらに細かく分類すると、完全なスケルトンではなく一部の内装設備が残っている状態の物件もあり、そのような物件は「半スケルトン」、または「一部居抜き」や「飲食店跡地」などと表現されることがあります。

居抜き物件で飲食店開業するメリット

居抜き物件のメリットは、なんと言っても前テナントが残していった内装や設備を利用し、コストカットを図れる点です。

特に、前テナントと同業態である場合や、前テナントに近い営業スタイルである場合、冷蔵庫やキッチン、水道まわり、什器など多くの設備をそのまま活用できるため、入居時に行う大幅な工事が不要です。

さらに、退去時にもメリットは存在。一般的に退去時にはスケルトン戻しという形で原状回復工事が必要ですが、解約期間満了前に次のテナントが見つかれば、解体に要する費用をかけずにクリーニングなどの最小限に抑えられる可能性が高いです。

こうした理由から、昨今、市場では居抜き物件を利用する出店者が増えています。ただし、メリットの反面、デメリットももちろん存在しますので、居抜き物件について詳しく知りたい方は下記紹介ページを参照してみてください。

スケルトン物件で飲食店開業するメリット

一から内装を組み立てられるスケルトン物件は、明確なコンセプトを持っている、あるいはオリジナリティーのある内装を目指しているオーナーにとって適しているといえるでしょう。

メリットとしては大きく分けて３つ。

1つ目は、細部まで理想とする店舗が実現できること。大半のケースは居抜き物件よりも費用が大幅にかかってしまいますが、居抜きの状態が悪い場合の修繕コストや買い替え費用を考慮すると低コストで済む場合もあります。

2つ目は、厨房設備や機材の管理がしやすいこと。店内にあるものをすべて自分で用意するため、すぐに経年劣化で使えなくなる事態や機材の使い方が分からないといった事態は起こらず、安心して営業を開始できます。

3つ目は、前テナントの負のイメージを引き継がずに営業ができること。お店をオープンするにあたって、居抜き物件の場合には前テナントのイメージが定着してしまい、近隣住民や近隣店舗からの見られ方に影響を与える可能性がありますが、スケルトン物件であればその心配は必要ないといえるでしょう。

ただし、スケルトン物件においてもデメリットはつきもので、居抜き物件を活用するよりも内装費用がかかること、工事完了までの期間が長期化することがほとんどです。

もちろん物件の賃貸借契約では、フリーレント期間がついていない限り、お店のオープン日からではなく物件の引渡し日より賃料が発生しますので、工事期間が長ければ長いほど“カラ家賃（営業せず利益がでない状態で発生する家賃）”を支払うことになり、開業前の大きなロスです。また、スケルトン物件は退去時の原状復帰が基本ですので、スケルトンに戻すためのコストについても考えておかなければなりません。

居抜き／スケルトン　お得な物件はどっち？

それでは本題に入りますが、居抜き物件とスケルトン物件では、どちらの方がお得であるのか、どのくらい費用に差があるのかを見ていきたいと思います。

業種や坪数、やりたいことによってもかかる費用が異なるため一概には言うことはできませんが、一般的には、スケルトンから飲食店の立上げを行なう場合、工事費用は平均30万～50万／坪と言われています。

それに対し、居抜き物件を利用する場合は平均15万～30万／坪と、居抜きの状態をうまく活用すればコストを半分以下に抑えることが可能です。
ただし、こちらの平均相場はもともとあった設備や内装、厨房機器類を利用するという前提のもとで計算された金額であるため、大幅なレイアウトチェンジを行なったり、故障や経年劣化により機器類を買い替えたりと、変更が大きく生じる場合はその分金額が上振れするので注意が必要です。

居抜き物件で注意すること

スケルトンに比べ、主にコスト面でのメリットが大きい居抜き物件ですが、店舗物件の取得にあたっていくつか注意点があります。それらは内見時にチェックするのが良いでしょう。

さっそく、どんなところを確認すればよいかを見ていきましょう。

物件内見時に確認すること

✔電気・ガス・水道・排水が機能している？
✔水の流れはスムーズ？　配管に漏れはない？
✔厨房機器などのリースが残っていない？
✔厨房機器の保証書や説明書はある？ 製造年はいつ？
✔厨房機器等の付帯設備がきちんと作動している？
✔天井・壁・床の汚れや剥がれの程度はどう？
✔配管内洗浄はされている？ もしされていれば管内画像を確認！
✔内装コンセプトが自分のイメージに合っている？
✔退去時に原状回復の義務はある？
✔前テナントの評判はどうだった？

以上のように、居抜き物件にはたくさんのチェックポイントがあります。

そして、中でも設備面のチェックは最重要項目です。内見時にそれらをチェックしておくことで、契約の際にどちらの費用負担で修繕するかを取り決めるなど交渉も可能になります。一般的には借主負担になることが多いのですが、場合によっては貸主が一部負担をしてくれるケースもなどもあるかもしれません。事前確認のうえ交渉をしてみましょう。