【飲食店開業の物件探し】”開業希望地”以外でもうまくいく経営の秘訣

飲食店の開業を目指して物件を探す際、開業するエリアの選定は重要な部分です。
開業を決意した当初に思い描いていたエリアでは、申し込みたいと思える物件がなかなか見つからなかったという声も珍しくはありません。

想い描いていたエリアで良い物件が見つからない場合、候補エリアを広げてみることも選択肢のひとつとなります。
しかし、縁も所縁もないエリアを候補地とすることは容易ではなく、特に初めての開業となる場合は躊躇してしまいがちです。

想定外のエリアや知らない場所は候補に入れづらい

ABC店舗のコラム「物件の決め手」では、弊社の物件をご契約いただいたお客様にインタビューを実施し、物件探しのリアルなエピソードを紹介しています。

これまでに掲載した経験談では、想定通りに希望地で物件を取得できた方も多いですが、希望地で良い物件が見つからずに候補地を広げたとの声も多数。希望地で物件が取得できた場合でも、条件に合った物件が出るまで長い期間をかけて探し続けたという経験談もありました。

希望地での物件取得に至った方も含め、「希望地以外のエリア」に関する話題では、以下のような意見が多くありました。

飲食店の新規開業は、これまでの勤め先を退職しての挑戦となる場合が大半。
人生を掛けた挑戦となることから、リスクや不安をできる限り減らした手段を選択する傾向が高まります。
そのような心境であれば、本能的に知っているエリアを優先し、知らないエリアは対象から除外することは、決しておかしなことではありません。

数に限りがあり、タイミングにも左右される

しかしながら、飲食店舗物件の数は有限です。自らの条件に合致した物件が、希望エリアで常に出回っているとは限りません。
良い物件を見つけても審査や競合で逃してしまう可能性もあるだけでなく、タイミングや希望条件によっては、どんなに積極的に探し回っても条件に合致する物件がそのエリアではなかなか出てこないこともあり得えます。

そのような事態に直面した際には、エリアを広げることも視野に入れる必要が生じます。
もちろん、初めての開業となると想定していなかったエリアや知らないエリアを考慮に入れることは躊躇してしまいがちなもの。
とはいえ、条件に合った物件がいつ出るか見通しもつかないエリアに固執し続けることは開業の足枷となり、逆に回避を望んでいたはずのリスクのひとつになってしまいかねません。

では、実際に希望地とは別のエリアで開業した“先輩”にはどのような未来が待っていたのでしょうか。
先人たちの経験を探ってみましょう。

希望エリアは自由が丘や代官山⇒開業は大山

大山で人気の創作和食とフレンチのお店『丁来巣』を経営する丹野さん。
ファミリー層の多い住宅街と賑やかな2つの商店街で形成される大山での開業となりましたが、物件探しを始めた当初は自由が丘や代官山が希望のエリアでした。

予算の関係で当初の希望地は断念。総合的な判断で大山に

当初は自由が丘や代官山といった、お洒落で隠れ家のようなお店が多いエリアでの開業を思い描いていたという丹野さん。
しかし、そのようなエリアの物件は賃料が高めであることから、予算との兼ね合いにより断念したと振り返ります。

「本来の希望地は自由が丘や代官山が良かったんです。もう少し落ち着いている土地で、かつ隠れ家店が沢山あるような場所が理想でした。しかし、そうなると最初の希望条件とは合わなくなってしまうので…。」

その後、丹野さんはABC店舗の営業担当から大山の物件を紹介されます。
全く想定外の地域ではあったものの、初期費用や物件の状態等も含めた総合的な判断から大山での開業を決めました。

「本来の希望地とは違いましたが、まずは大山から始めました。物件を決めた理由は、営業の福田さんからの後押しや初期費用、内装の状態が良かったからですね。」

名前も聞いたことがなかった地域。現地調査で特性を知る

福島出身の丹野さん。大山は地名すら知らない場所であったといいます。
知らない街での開業をイメージするにあたり、まずは現地調査で街を知ることから始めました。

「まずは現地調査からスタートしました。街の調査は絶対にした方が良いと思います。希望の場所とは違いましたが、でも商店街もすごく大きいし、歩いている人も多く、大山には人がいることは確かだと思いました。なので大丈夫だろうと思ったんです。」

現地調査のポイント

街を調査するうえで、丹野さんは「通行人の属性」「物件前の人通り」「賃貸の相場」に着目したと振り返ります。

「平日の朝・昼・夜、土日の昼・夜の人通りや年齢層を調べました。物件前の人通りの多さも確認した方が良いですね。理想は周辺調査には1ヶ月くらいかけることです。通いつめないと分からないことも多いですからね。」

まずは人通り。内見は主に不動産会社が営業している時間に実施することとなりますが、そこに合わせて現地調査をするだけでは、他の時間帯に違いがあっても気付くことはできず、開業後にギャップを感じてしまうリスクが高まります。
丹野さんは平日・土日双方の全時間帯に通い詰めることで、人通りや属性を徹底的に調べ上げました。

また、丹野さんは地域の賃貸相場についてもチェックすることを推奨します。

「それと、必ず賃貸の金額も見ることをお勧めしますよ。特にワンルームの金額です。賃貸のワンルームの金額は、その街ごとに差がありますし予算感が分かりやすい。ワンルームの相場から、どんな層が多く住んでいるのか何となく分かりますよね。」

ワンルームの相場を知る目的は、地域住民の経済状況の把握。
通行人の調査で得た年齢層の情報に住民の財布事情を加味することで、自身が開業を目指す業態が実現できる地域かどうかの判断に繋がります。

丹野さんにとって名前も聞いたことがなかった地である大山でしたが、徹底した現地調査の結果、自身のカラーをしっかりと出せる地域であることが判明。
当初の希望地とは全く異なるエリアながらも、現在ではたくさんの方々に愛される名店となりました。

希望エリアも物件の前業態も想定外

店内のメニューや装飾が「インスタ映え」するとしてSNSを中心に話題を呼んでいる、人形町の『喫茶 とりの巣』。
経営する品川さん曰く、物件探しを始めた当初は上野・御徒町での開業を希望していたといいます。

想定外の地でも、想い描くお店を実現できる場所はある

「台東区の物件」「映画館から10分以内」を条件に物件を探していたという品川さん。
自身が住んでいた上野・御徒町エリアが希望する条件に合致し、土地勘もあったことから候補地に決めました。

上野・御徒町エリアでは良いと思える物件に出会うことはできたものの、1件目は条件面で折り合いがつかずに見送ることに。次に気に入った物件は申し込みを行うも審査の結果逃してしまい、これを機に候補地の範囲を広げることになりました。

その後は浅草まで範囲を広げたといいますが、最終的に物件取得に至ったエリアはその当時でも想定外であった人形町。
出会った物件が映画館のある『コレド室町』から徒歩圏内であったことや、自身が想定するイメージを実現できる物件であったことが決め手となり、土地勘のある台東区以外の物件ながらも取得に至りました。

物件は飲食店居抜きではなく「元事務所」

エリアだけでなく、物件についても想定外。
なんと、現在『喫茶 とりの巣』を営業している物件は、以前は事務所でした。
しかし、この珍しい形が結果的にはよかったと品川さんは振り返ります。

「もともとは事務所だったということで、心配していた部分はあったんですが、いざ内見してみると、物件の裏が公園で、表のガラス面も広くて明るくて、飲食でもいけるんじゃないかと思えました。また、造作がない状態と聞いてはいたものの、実際は大きなエアコンが設置されていて、壁もすごくきれいな状態で塗り直す必要がなさそうだったんです。これなら初期費用を抑えられそうだなという印象がありました。居抜きだと、前店舗の評判なども影響してくると思うんですが、今回は事務所物件ということで、そういう心配がゼロの状態から、自分でイメージを作っていけるというのもメリットだと思います。」

飲食店の居抜き物件は初期費用が抑えられる反面、前店舗のイメージが残ってしまうというデメリットもあります。
実際に居抜き物件で開業した方からは、開業後に前店舗の再開と勘違いしての来店や、前店舗の口コミを見て来店もあり、すぐに帰られてしまったという声も挙がります。
しかし、前業態が事務所であったことから前店舗の評判に左右されないという点がメリットとなりました。

また、飲食に関する造作がない状態からお店造りができるということも、品川さんがイメージするお店を飲食店居抜き物件よりも作りやすく、希望していたエリアではないながらも物件の契約に至った要因となりました。

知らないエリアでも、想定するお店を実現できる可能性はある！

丹野さんや品川さんのように、土地勘のないエリアであっても詳しく状況を見てみることで、実は自身が想定しているお店の実現が可能であることに気付くことも十分にあり得ます。

例を挙げると、通行人・地域住民の属性や賃貸相場が似ている地域があれば、当初の候補地で思い描いていた通りのお店をその地でも開くことができる可能性が高まります。

知らない土地を候補に入れることは容易ではありません。
しかし、土地勘がないからといって反射的に対象から外してしまうことは、夢を実現できる可能性を気付かずに切り捨ててしまっていることでもあり、非常に勿体ないことです。
想定外のエリアながらも条件に合致する物件が見つかった時などは、一度、地域性や条件との整合性を確認してみることをおすすめします。

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