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【はじめての飲食店開業】居抜き物件によくある「サブリース（転貸）」とは？メリットをわかりやすく解説！
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サブリースとは
不動産会社を経由する賃貸借契約
サブリースとは、物件の賃貸借における契約形態のひとつで、不動産会社（サブリース会社）が物件オーナーから借り上げて、その物件を借りたい人に又貸し（=転貸）する契約のことです。
その為、借主は物件オーナーと直接契約を結ぶのではなく、物件を借上げている不動産会社（サブリース会社）との間で契約を結ぶことになります。
住居の賃貸をメインとする不動産会社では、仲介事業がメインになるのでテナントの管理に関しては知識・経験ともに希薄。ゆえに、物件オーナーは店舗不動産を熟知しているサブリース会社に管理を任せるケースが多く、サブリース会社が好立地物件や居抜き物件を多く抱える状況となっています。
居抜き物件の場合に付随する『造作譲渡料』
居抜き物件を探していると、「造作譲渡料」という項目をよく目にすると思います。「造作譲渡料」とは、前テナント（退去予定者）が造作した内装や設備、備品などを引継ぐ際にかかる売買費用を指します。
造作譲渡契約においては、契約時の引渡し状態だけでなく自らの解約時にも大きく関わることなので”契約内容”が重要になってきます。物件によっては、賃貸借契約にかかる仲介手数料とは別途で、造作譲渡にかかる手数料があること。譲渡対象とされる造作物には何が含まれるのか、故障品やリース品はないか、といった点をしっかりと確認しておきましょう。
店舗サブリースのメリット
【１】与信力の不安をカバー
新規出店者が物件オーナーと直接契約を結ぶ場合、気に入った物件に申込みをしても資金力や実績といった与信審査で落とされるケースが多々あります。それも人気物件であるほど後回しにされてしまうものです。
しかし、財務基盤のあるサブリース会社を挟む物件であれば、オーナー側の家賃は保証される前提にあるので与信力は担保され、オーナー審査で落とされる可能性のある物件でも新規出店者が借りられる確率が高まります。
【２】物件オーナーとの仲立ち
物件オーナーといえど、物件の管理や入居者に対する執着の度合いは人それぞれ。放任主義のオーナーもいれば、事あるごとに口出しをするオーナーもいます。
特に、飲食店となれば、漏水やゴミ出し、近隣との関係性等でトラブルが発生しやすく、解決方法の調整をめぐって物件オーナーと険悪な仲になり、場合によっては契約を絶たれてしまう可能性も秘めています。
そうした営業外でのリスクを軽減することも店舗存続には必要不可欠。サブリース会社を挟む場合では、入居者がオーナーと直接やり取りすることはなく、サブリース会社からトラブル解決に向けた原因究明と対応がなされます。店舗不動産を熟知する会社だからこそ、すぐに対応してもらえる安心感は大きなメリットであるといえます。
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